Vedtægter Link til ejerlejlighedsloven
" Ejerforeningen Øster Søgade 32 m.fl. "
§1
Foreningens navn er: øster Søgade 32 m.fl.
Formål.
§2.
Foreningens formål er at administrere alle fællesanliggender for ejerlejlighederne i ejendommen matr.nr. 352 af Nørrevold Kvarter.
Medlemspligt.
§3#
Enhver ejer af en lejlighed i ejendommen er forpligtet til at være medlem af foreningen. Medlemsskabet indtræder automatisk ved tinglysning af skøde. Ved enhver overgang af ejendomsretten er den tidligere ejer af lejligheden først frigjort for sine forpligtelser over for foreningen, når endeligt skød i tinglyst stand er forevist foreningens administrator og de indtil forevisningstidspunktet forfaldne ydelser til foreningen er betalt, og den nye ejer har stillet sikkerhed i overensstemmelse med 15.
Den nye ejer hæfter for lejlighedens forpligtelser over for ejerforeningen, uanset om forpligtelserne er opstået før hans overtagelse af lejligheden, og uanset den tidligere ejer ikke er frigjort over for ejerforeningen.
Foreningens bestyrelse skal godkende enhver slutseddel og ethvert skøde som værende i overensstemmelse med vedtægterne og loven samt alle tinglyste aftaler og kan for parternes regning antage advokat hertil.
Generalforsamling.
§4
Stk 1.
Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
Stk 2.
De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen direkte vedrører, indbringes for generalforsamlingen.
Stk 3.
Beslutningen på generalforsamlingen træffes ved simpel stemmeflerhed efter fordelingstal.
Stk 4.
Til beslutning om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller ændringer i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede efter fordelingstal stemmer herfor.
Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de fremmødte efter fordelingstal, afholdes ny generalforsamling inden 3 uger, og på denne generalforsamling kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal uden hensyn til hvor mange, der giver møde.
§5
Stk 1.
Hvert år inden udgangen af maj måned afholdes ordinær generalforsamling. Dagsordenen for denne skal omfatte følgende punkter:
1. Aflæggelse af årsberetning for det senest forløbne år.
2. Forelæggelse til godkendelse af årsregnskab med påtegning af revisor.
3. Forelæggelse til godkendelse af budget for næstfølgende regnskabsår samt driftsbudget for indeværende år.
4. Valg af medlemmer til bestyrelsen.
5. Valg af revisor.
6. Eventuelt.
Stk. 2.
Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst 1/4 af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det jfr. 4, stk. 4, samt når administrator i medfør af 12, stk. 5 begærer det.
§6
Stk. 1.
Generalforsamlingen, der afholdes i København, indkaldes skriftligt af administrator på bestyrelsens vegne med mindst 14 dages varsel.
Stk. 2.
Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingens afholdelse samt dagsorden. Forslag, der agtes stillet på generalforsamlingen, skal fremgå af indkaldelsen.
§7
Stk. 1.
Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet af generalforsamlingen. Begæringen om at få et emne behandlet af den ordinære generalforsamling må være indgivet skriftligt til bestyrelsens formand senest den 31. januar. Forslag til valg til bestyrelsen og af revisor kan dog altid fremsættes på generalforsamlingen.
Stk 2.
Stemmeretten kan ifølge skriftlig fuldmagt udøves af et medlems ægtefælle eller af en anden myndig person.
Stk 3.
Stemmeret ifølge fuldmagt kan højst udøves for indtil 3 lejligheder uanset fordelingstal.
§8
Stk. 1.
Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af foreningen.
Stk. 2.
I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.
§9
Stk. 1.
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsen består af mindst 3 og højst 6 medlemmer. Valgbare er kun foreningens medlemmer, disses ægtefæller samt myndige perso— ner, der hører til et medlems husstånd.
Der kan kun vælges ét bestyrelsesmedlem fra en lejlighed.
Stk. 2.
Bestyrelsen afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Stk. 3.
Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer i årets løb under tre, supplerer bestyrelsen sig selv indtil førstkommende generalforsamling.
Stk. 4.
Bestyrelsen vælger selv sin formand.
Stk. 5.
Ved forretningsorden kan bestyrelsen træffe bestemmelse om udførelse af sit hverv.
§10.
Stk 1.
Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.
Stk. 2.
Bestyrelsen skal ansætte en administrator til at varetage ejendommens daglige drift.
Stk. 3.
Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fællesanliggender, derunder betaling af fællesudgifter, tegning af forsikring, renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser. Endvidere har bestyrelsen ansvaret for, at der føres forsvarligt regnskab.
§11.
Stk. 1.
Bestyrelsen indkaldes af formanden eller af administrator på formandens vegne, hvis et af bestyrelsens medlemmer eller administrator forlanger det.
Stk. 2.
Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når et flertal af medlemmerne er tilstede. Står stemmeme lige, er formandens stemme afgørende.
Stk 3.
I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.
Administrator — fællesudgifter.
§12.
Stk. 1.
Administrator har ret til at overvære bestyrelsens møder, men han kan ikke være medlem af bestyrelsen.
Stk. 2.
Bestyrelsen kan når som helst indkalde til møde med administrator eller dennes repræsentant til drøftelse af foreningens forhold. Et sådant møde skal efter bestyrelsens begæring afholdes senest 8 dage efter begæringens fremsættelse.
Stk. 3.
Administrator udarbejder et driftsbudget over foreningens fællesudgifter, og dette driftsbudget forelægges ved den ordinære generalforsamling med bestyrelsens indstilling.
Stk 4.
På den ordinære generalforsamling fastsættes det beløb, der i forhold til fordelingstal påhviler lejlighedernes indehavere at betale til dækning af fællesudgifter, herunder forrentning og afdrag på fælles lån.
Beløbet opkræves forud hver 3. måned af administrator via PBS eller lignende.
I tiden mellem regnskabsårets afslutning og den ordinære generalforsamling opkræver administrator som a conto beløb et beløb svarende til det godkendte budget.
Stk. 5.
Såfremt større uforudsete udgifter indtræffer, kan administrator med bestyrelsens samtykke, opkræve et ekstra a conto beløb. Dersom bestyrelsen ikke vil godkende en sådan disposition, kan administrator indkalde til ekstraordinær generalforsamling.
Stk. 6.
Samtlige håndværkerregninger, der afholdes af fælles midler, skal attesteres af formanden og et bestyrelsesmedlem.
7.
Administrator skal på forespørgsel fra bestyrelsens formand redegøre for ejerforeningens likviditetsmæssige stilling.
Stk 8.
De midler, hvorover administrator kan disponere og hans eventuelle hæftelse over for ejerforeningen, skal være dækket af sædvanlig kautions— og ansvarsforsikring.
Vedligeholdelse.
§13.
Stk. 1.
Indvendig vedligeholdelse af den enkelte ejerlejlighed påhviler ejeren. Indvendig vedligeholdelse omfatter ikke alene tapetsering, maling og hvidtning, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulve, døre og hele lejlighedens udstyr, herunder el—ledninger, el—kontakter, eventuelle radiatorer, termostater, vandledninger, vandhaner, sanitetsinstallationer eller alt, hvad der er installeret inden for lejlighedens vægge.
Under den indvendige vedligeholdelse falder også indersiden af vinduerne og de franske altaners døre.
Stk. 2.
Forsømmer en ejer sin lejlighed groft eller er til gene for de øvrige beboere, kan bestyrelsen kræve fornøden vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en frist på 2 måneder. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen sætte lejligheden i stand for medlemmets regning og om fornødent søge fyldestgørelse i foreningens ret i henhold til medlemmets sikkerhedsstillelse.
Stk. 3.
Vedligeholdelse iøvrigt, herunder af lejlighedernes forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder, betragtes som fælles vedligeholdelse, hvad enten ledningerne går udenfor eller igennem de enkelte lejligheder. Altaner, lejlighedernes yderdøre og ydersiden af vinduer og af franske altaner omfattes af den fælles vedligeholdelse.
Stk. 4.
Lejlighedsejeren skal give ejerforeningen adgang til at foretage de reparationer, som påhviler den.
Stk. 5.
Ejerne af de enkelte lejligheder må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre eller ydersiderne af vinduernes træværk, opsætte skilte og lignende uden bestyrelsens samtykke.
Bygningsforandringer og installationer.
§14.
Stk. 1.
Ejeren må modemisere og forbedre lejligheden, herunder flytte eller Gerne ikke—bærende skillerum.
Stk. 2.
Ejeren er pligtig at indhente bygningsmyndighedernes tilladelse i alle tilfælde, hvor en sådan er påkrævet, og tilstille administrator en kopi af byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse samt en tegning.
Stk. 3.
Ethvert medlem er berettiget til at foretage ændringer og forbedringer af sin lejlighed i det omfang, dette ikke er til gene for medejerne. Hertil nødvendige rørgennemføringer eller lignende kan kun gennemføres med samtykke af de lejlighedsejere, der berøres heraf.
Hvis en lejlighedsejer vægrer sig herimod, kan det dog bestemmes af en generalforsamling, at han skal affinde sig med rørgennemføringen m.v. — eventuelt mod erstatning for midlertidig og varig gene. En sådan generalforsamlingsbestemmelse kan kun tages, hvis hans vægring må anses for at være uden rimelig grund.
Stk. 4.
Medlemmerne er berettiget til at tilslutte sådanne brændeovne eller andre andre lukkede ild— steder til ejendommens skorstene, som ikke hindrer de øvrige medlemmer i at tilslutte tilsvarende brændeovne m.v. til de anvendte skorstene.
Stk. 5.
Tilslutningen af brændeovne m.v. skal godkendes af bestyrelsen, og det er en forudsætning herfor, at tilslutningen og anvendelsen efter bestyrelsens skøn ikke medfører ulemper for foreningens øvrige medlemmer, at fornøden tilladelse fra myndighederne foreligger, og at alle ud— gifter og krav af enhver art, der påføres ejerforeningen ved etablering og brug af brændeovne
m.v., afholdes af medlemmet.
Stk 6.
Medlemmet er pligtig at tegne sædvanlig skorstensforsikring.
Stk. 7.
Bestyrelsen er til enhver tid berettiget til for medlemmets regning at indhente fagkyndig bistand til bedømmelse af ulemper m.v. ved skorstenens anvendelse som aftræk for brænde— ovne m.v.
8.
Ejerforeningen er til enhver tid berettiget til at tilbagekalde tilladelse til anvendelse af en skorsten, såfremt anvendelsen er til ulempe for de øvrige medlemmer, eller skorstenen ønskes anvendt af ejerforeningen i andet øjemed.
Stk. 9.
Tilslutning af pejs eller andet åbent ildsted, der forhindrer, at andre medlemmer tilslutter ildsteder til den pågældende skorsten, kan alene finde sted med samtykke fra såvel bestyrelsen som alle medlemmer, der har mulighed for at tilslutte ildsteder til den pågældende skorsten.
Stk 10.
Ovenstående bestemmelser er gældende for ildsteder, der tilsluttes ejendommens skorstene efter den 1. januar 1979.
Stk. 11.
Det afgøres efter de hidtil gældende regler, om et ildsted i forhold til ejerforeningen og de enkelte medlemmer er lovligt tilsluttet en skorsten forinden den 1. januar 1979, og under hvilke betingelser en sådan anvendelse af skorstene kan kræves bragt til ophør.
Stk. 12.
Gør et medlem gældende, at et andet medlem uden fornøden tilladelse fra myndighederne eller ejerforeningen har tilsluttet pejs eller brændeovn til en skorsten, skal ejerforeningen være berettiget til at henvise spørgsmålet om tilslutningens lovlighed til søgsmål mellem medlemmerne indbyrdes.
Stk. 13.
Med hensyn til installationer ud over norrnal husholdning, der kræver udvidet forbrug af vand, skal tilladelse, inden installationen foretages, indhentes hos bestyrelsen, der som vilkår for at tillade sådanne installationer kan kræve, at ejeren betaler en variabel afgift, svarende til det øgede forbrug.
Stk. 14.
Medlemmerne er forpligtet til at sikre, at ændringer af såvel varmeanlægget som af varmtvandsinstallationen, kan godkendes af ejendommens ansvarlige VVS—installatør — subsidiært bestyrelsen.
Stk. 15.
Skulle eventuelle installationer inklusive installationer i normal husholdning — eventuelt sammen med øvrige lignende installationer medføre, at en udvidelse af ejendommens fælles forsyningskanaler og afløbsinstallationer af nogen som helst art er påkrævet på grund af over— belastning, må ejeren betale udgifterne hertil, eventuelt sammen med øvrige lejere og ejere, der har foretaget tilsvarende installationer.
Stk. 16.
Som vilkår for de ovennævnte tilladelser kan bestyrelsen kræve, at der indbetales et særligt depositum eller stilles anden forn for passende sikkerhed.
Sikkerhedsstillelse.
§15.
Stk. 1.
Til sikkerhed for ethvert krav, som ejerforeningen måtte have eller få mod den enkelte ejer, herunder udgifter ved et medlems misligholdelse, udsteder hver ejer et ejerpantebrev med l.—prioritets pant i lejligheden. Ejerpantebrevet forrentes med 6% over Nationalbankens til enhver tid værende diskonto. Ejerpantebrevet, der skal udstedes med personligt ansvar, håndpantsættes hos ejerforeningen eller dennes bank.
Stk 2.
Ejerpantebrevets størrelse fastsættes til Ih års ydelser til ejerforeningen samt sikkerhed for forrentning af foreningens krav samt sikkerhed for alle omkostninger, som foreningen med føje har afholdt til inkasso af foreningstilgodehavender, udlæg, inddrivelse samt til varetagelse af foreningens interesser i tilfælde af pågældende ejerlejlighedsejers misligholdelse i øvrigt, eller i tilfælde af retsskridt mod pantet fra anden side.
Stk 3.
Ejerpantebrevene skal tinglyses samtidig med skøde på lejligheden og udstedes med oprykkende prioritet umiddelbart efter de lån, der indestår i lejligheden før ejerskiftet, og som overtages af erhververen af lejligheden.
Stk 4.
Ejerpantebreve til sikkerhed for ejerforeningens krav respekterer ikke optagelse af nye lån bortset fra optagelsen af kreditforeningslån til indfrielse af de foran ejerpantebrevet stående private midler. Sådanne lån må ikke optages på indeksvilkår eller være større end de indfriede lån.
Stk. 5.
Såfremt der ved omprioritering inden for tre år førend et ejerskifte er skabt hindring for, at ejerforeningen kan opnå l.—prioritets sikkerhed som nævnt i stk. 1 og 2, skal der ved ejerskifte ske en kontant deponering i ejerforeningen på det manglende beløb.
Stk. 6.
Såfremt ejerforeningens sikkerhed udgør mindre end 4/5 års bidrag til fællesudgifter, eller et medlem er i restance med over 3 måneders a conto—bidrag, kan ejerforeningen kræve, at der udstedes ejerpantebrev som ved salg.
Stk. 7.
Ejerforeningen kan modregne ethvert krav mod de enkelte ejeres krav på tilbagebetaling af varme og for meget betalt fællesudgifter, selv om ejerforeningens krav ikke er forfaldent eller gjort endeligt op. Modregning kan også ske i lejlighedens grundfond eller formålsbestemt opsparing.
8.
Den, der lovligt har haft entet intet pantebrev eller et 5.000—kroners pantebrev i henhold til de første vedtægter, skal ikke forhøje pantebrevet førend ved ejerskifte, omprioritering, eller hvis der opstår restance.
Husorden m.v.
§16.
Stk 1.
Bestyrelsen skal sammen med administrator udarbejde en husorden, der nøje skal overholdes af foreningens medlemmer og de personer, der opholder sig i et medlems lejlighed.
Stk. 2.
Såfremt et medlem eller en person, der opholder sig i hans lejlighed, overtræder den af bestyrelsen fastsatte husorden eller i øvrigt gør sig skyldig i et sådant forhold, som i henhold til Lejeloven berettiger udlejeren til at hæve lejemålet, herunder hvis et medlem ikke betaler de til foreningen fastsatte ydelser efter 13, stk. 2 inden 30 dage efter forfaldstid, kan bestyrelsen om fornødent pålægge medlemmet — eller hans eventuelle lejer — at fraflytte lejligheden med passende varsel og om fornødent udsætte medlemmet/lejeren af lejligheden med fogedens bi— stand, hvorefter lejligheden kan kræves afhændet.
Stk. 3.
Medlemmerne må ikke drive erhverv fra lejlighederne uden generalforsamlingens samtykke.
Stk. 4.
Bestyrelsen meddeler dog samtykke til, at et medlem udnytter indtil 1/4 af sin lejligheds areal og for så vidt angår lejlighederne nr. 2, 7, 9, 10, 16 og 20 hele arealet til liberalt erhverv, såfremt dette efter bestyrelsens skøn kan ske uden ulemper for de øvrige medlemmer og uden på nogen måde at stride mod ejendommens karakter af beboelsesejendom og uden at stride mod forskrifter fra det offentlige.
Erhvervsudøvende medlemmer er pligtige at overholde den husorden, der gælder for beboelseslejlighedeme, nøje. Medfører et medlems erhvervsudøvelse øgede afgifter, forsikrings— præmier eller andre udgifter for ejendommen, afholdes de pågældende udgifter af medlemmet.
Stk. 5.
Bestyrelsen er berettiget til at inddrage tilladelse til erhvervsudøvelse, såfremt den finder, at betingelserne for tilladelse til erhvervsudøvelse tilsidesættes.
Stk. 6.
Medlemmerne må ikke uden bestyrelsens samtykke udleje deres lejlighed helt eller delvis.
Denne bestemmelse gælder dog ikke for ejere af lejligheder, der uafbrudt har været udlejet si— den ejendommens opdeling i ejerlejligheder eller for panthavere, der har fået pant forud for ejerforeningens ejerpantebrev og som overtager en ejerlejlighed som ufyldestgjort panthaver ved et bud, der ikke dækker ejerforeningens pant helt eller delvis.
Såfremt bestyrelsen giver samtykke til udlejning, og dette samtykke er påkrævet, har foreningen over for lejeren samme beføjelse med hensyn til krænkelse af de på lejeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har over for en lejer i henhold til lejelovgivningen og den gældende husorden, og foreningen kan selvstændigt optræde som procespart over for lejeren, eventuelt sideløbende med ejeren af lejligheden. Den pågældende lejer skal gøres opmærksom på denne bestemmelse. Godkendelse af udlejning indhentes ved forelæggelse af lejekontrakten for bestyrelsen.
Stk 7.
Medlemmerne er pligtige at tilslutte sig fællesantenneanlæg og andre lignende anlæg, herunder centralvarmeanlæg, og betale en forholdsmæssig andel af udgifterne, for så vidt et flertal stemmer herfor på en generalforsamling jfr. 4, stk. 3.
Stk. 8.
Der må ikke holdes husdyr, der er til gene for de øvrige beboere. Afgørelsen heraf har alene bestyrelsen.
Stk. 9.
Parkering på fællesarealerne er ikke tilladt uden aftale med foreningens bestyrelse.
Stk. 10.
Udlejning af værelser skal godkendes, jfr. stk. 6.
Revision.
§17.
Foreningens regnskab revideres af en statsautoriseret eller registreret revisor, der vælges af generalforsamlingen. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
Årsregnskab og likviditet.
§18.
Stk. 1.
Foreningens regnskabsår er kalenderåret. Første regnskabsår udløber den 31. december 19xx.
Stk. 2.
Regnskabet underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor.
3.
Foreningen skal — bortset fra en rimelig driftskapital — ikke oparbejde nogen formue.
Stk. 4.
Foreningens midler skal være anbragt i bank, sparekasse eller på postgirokonto. Dog skal det være administrator tilladt at have en kassebeholdning af en sådan størrelse, som er nødvendig for den daglige drift.
Vicevært.
§19.
Ejendommens vicevært ansættes af bestyrelsen. Lønudgifter afholdes af ejerforeningen og fordeles på medlemmerne som øvrige fællesudgifter.
§20.
Foreningen ved dens bestyrelse er rette procespart i foreningens anliggender og kan stævnes som sådan for alle fælles forpligtelser. Københavns Byret skal være værneting for alle tvistig— heder i ejerlejlighedsanliggender mellem medlemmerne indbyrdes og foreningen og dens nu— værende og tidligere medlemmer.
Tegningsret.
§21.
Stk. 1.
Foreningen forpligtes ved underskrift af formanden for bestyrelsen i forbindelse med et med— lem af denne.
Stk. 2.
Administrator har tegningsret i alle ejendommens daglige anliggender ifølge retningslinier udstukket af bestyrelsen.
Videreopdeling.
§22.
Lejlighederne må ikke videreopdeles.
Tinglysning.
§23.
Nærværende dokument begæres tinglyst som servitut på ejendommen matr.nr. 352 af Nørre— vold Kvarter, øster Søgade 32 m.fl. og de herfra udstykkede ejerlejligheder som gensidigt berettigende og bebyrdende deklaration. Deklarationen respekterer uden særlig påtegning de på nuværende tidspunkt lyste kredit—, hypotekforenings— samt reallånefondmidler uden kaution og rykker op, efterhånden som de afdrages eller til et forud fastsat tidspunkt indfries.
Påtaleberettiget er ejerforeningen ved dennes bestyrelse og enhver ejer af en lejlighed i ejendommen.
Med hensyn til de i ejendommen og de enkelte ejerlejligheder påhvilende prioriteter, byrder, rettigheder og forpligtelser henvises til ejendommens og lejlighedernes blade i tingbogen.
Fremlagt og godkendt på den ordinære generalforsamling den 7. marts 1995; respekterer de på ejendommen tinglyste byrder, servitutter og panthæftelser.
(tilbage til starten på dette dokument) (tilbage til hjemmesidens )forside